博鳌演讲 巴曙松: 中国城镇化与房地产的趋势研判

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博鳌演讲 巴曙松: 中国城镇化与房地产的趋势研判
* 来源 :http://www.225446.net * 作者 : * 发表时间 : 2019-10-27 17:11

  香港财神ww.0075com永久免费马会专家论坛房地产市场的发展,实际上这些年在城镇化这个角度来看,确实是一个规模非常庞大的、持续40年的一个大规模的城镇化扩张的过程,诸位都是在城镇化大潮中间抓住了一段特定的机会的参与者

  巴曙松(中国银行业协会首席经济学家、北京大学汇丰金融研究院执行院长):刚才各位专家都从不同的角度讨论了房地产市场的一些趋势,我想从城镇化的角度来看一看。因为推动房地产市场发展的一个中期的力量,其实还是城镇化发展的趋势,房地产行业的转型,业态、发展空间都和城镇化发展息息相关,如果我们判断城镇化发展已经进入尾声了,我们就应该按照城镇化尾声阶段的市场来讨论。如果发展还处于一个继续持续扩张期,那就按照扩张期的角度来讨论,所以我想今天简单地做一些简单的梳理。

  房地产市场的发展,实际上这些年在城镇化这个角度来看,确实是一个规模非常庞大的、持续40年的一个大规模的城镇化扩张的过程,诸位都是在城镇化大潮中间抓住了一段特定的机会的参与者。在19782017年,中国的城市人口增加了6.4亿,相当于5个日本、2个美国的人口。这是我们探讨房地产市场,无论各种房地产业态的一个大的背景。

  美国的城市化率由10%提升到50%用了差不多80年的时间,中国大概用了40年的时间完成了这个进程。大家看红色的这条线,上升之陡峭,和美国、英国、日本的平缓发展趋势,包括现在基本上进入到一个平稳期,对比非常明显。而且在这个城市化的大潮中,我们看到了几个大的中心城市,新增的城市人口的集中度在迅速提升。

  我们对比了主要的大城市的人口的状况,北京和上海的人口早已超越了欧美主要的大城市,深圳只用了20年的时间,人口就由最开始成立时在籍的统计人口33万,现在是千万人口的大城市。这也是一个非常典型的特点。刚才樊纲先生说他反复在各种场合呼吁要给大城市增加土地,其实从人流来看,确实大城市比较集中。

  而且在这个过程中也伴随着中国的收入的快速增长,伴随着GDP占全球比重的持续的上升。中国在城镇化快速推进的过程中,GDP占全球的比重和收入在持续提升,成为推动房地产市场发展,从需求端的购买力方面的一个推动力量。

  我们的人均GDP跟美国相比还有比较大的差距,所以我们应该多看看人均数据。但是确实我们的人均GDP在全球的平均来说达到了全球人均的80%。一线城市(北上广深)的生产总值之合已经超过全球180个国家,名列全球GDP的第10位。这也是我们这个城镇化很典型的特点,区域的分化,分化并不是从今天开始的,在这40年的波澜壮阔的城镇化里边,一直就是非常显著的一个分化。而且我们的贸易成为带动中国城镇化的一个非常重要的推动力量。我们看中国占全球贸易的比重超过了美国。

  我们回顾一下在这个城镇化浪潮的背景下,房地产市场的发展,我们看看这位令人尊敬的长者()在1980年的时候讲的一句话,我觉得考虑得非常细。他讲的这段话基本上达到了陈淮教授的水平。我反复学习他讲的这段话,我觉得考虑得很细。

  他说,“关于住宅问题,要考虑城市建设住宅、分配房屋的一系列政策。城镇居民个人可以购买房屋,也可以自己盖。不但新房子可以出售,老房子也可以出售。可以一次付款,也可以分期付款,10年、15年付清。住宅出售后,房租恐怕要调整”。

  他的市场观念非常清晰,充满着市场化的基本的理念。他提到“繁华的市区和郊区的房子,交通方便地区和不方便地区的房子,城区和郊区的房子租金应该有所不同。将来房租提高了,对低工资的职工要给予补贴。这些政策要联系起来考虑。建房还可以鼓励公私合营或民建公助,也可以私人自己想办法”。这是回顾改革开放初期的房改的一个基本的理论指导。

  第一次房改,基本上我们看到住宅投资的主体从政府变成了单位,“单位”这个词在内地是大家最离不开的词,在这个时期非常的重要,我们看到单位的投资占比在大幅上升,不再是由财政统一的负责。住宅投资权下放给单位,引发了第一轮房地产投资的热潮。

  我单位给我分的那套房,我一直舍不得卖。这是我们的统计,1991-1998年,城镇和工矿区个人建房面积占比,1998年单位建房占到了32%。(见PPT)这是从改革开放初期到1998年,当年不同类型住房的新建竣工面积的占比,单位的建房竣工面积最高。这是按照建房量来看,面积也是不断提高。

  1978年到1998年大概建了46亿平方米的住宅,极大地改善了住房的条件。使我们的住房得到显著的改善。中国的人均居住面积从改革开放初期(1978年)的3.6平方米,提升到1998年的9.3平方米。

  第二次对大家影响深远的是1998年的二次房改,全面走向市场化。所以从这个图上我们可以看到,1998年取消福利分房之后,住宅的商品化率在大幅上升,在当时起步的阶段只有27.9%,到了2008年次贷危机的时候,达到了67.2%。这中间就是房地产界做出的贡献。所以启动住房的市场化,我们把1998-2007年归为这个阶段,取消福利分房,开启快速的住房投资浪潮,百亿、千亿就是在这个阶段出现的故事。

  大家看到中国这条迅速上升的线,这就是主要的国家住宅投资占GDP的比重,我们就在这一个阶段一下子上升到其它几个发达国家的上面。在这个时期我们还换另外一个指标做一个对比,就是万人商品住宅开工量,中国也出现了大幅的上升。

  还有一个大家用得比较多的词叫“池子”,周小川行长有一个比喻,说我们在货币化发展的过程中,有大量的信贷投放,我们需要有资产的池子把它吸引住,从这个角度来说,我把2009-2018年大致分为金融化程度不断提高、成为一个吸收流动性池子特征很明显的阶段。

  我们看到了中国M2在持续的上升。居民的杠杆率也在持续上升。中国人真正借钱消费的还是少,房贷成为杠杆率上升的主要推动作用。

  而在这个时期我们也看到房改带来的巨大成就。中国今天城镇住房的存量已经超过2亿套,达到2.38亿套。我们做了一个大致的统计,在不同的时期,建成的套数,1949-1977年建了1100万套,1978年第一次单位开始建房到1990年建了2834万套,上升最快的是2008年次贷危机之后,4万亿的投资下去,这个套数的上升非常迅猛,这也是我们今天讨论房地产市场,讨论调控的各个问题的基础。

  住房条件不断得到改善,我们看到人均的住宅面积已经逼近一些发达国家的水平,比如说英国、日本,这是一个巨大的进展。

  基本上告别了住房的短缺,这是大家都熟悉的户均住房套数的比例,我们计算了日本和美国的户均套数比例,基本在1.15左右新房见顶,也就是说100个家庭有115套房子,不管是租还是买,在市场上他就认为大致新房够了。我们现在大概刚刚过了1,在1.06、1.07左右,至少告别了显著的短缺。即使是一线城市,人均的住宅面积也同样在大幅的提升。

  但是问题也很明显,核心城市的房价比较高,我们看到房价指数,同样的房地产的标的,在这个时期内上升的幅度,北京和伦敦、纽约、东京这一个发达城市比,确实有比较高的上升幅度。增长也非常快,我们看到新房现在受到限制,我们就不去细究它,但是我们看二手房过万的城市,左边是柱状图,右边是散点图,我们看到过万的城市从沿海的少数城市在迅速向中部、向内陆渗透扩散,这个大背景其实也是中国的城镇化发展的新阶段反映在房建上。

  核心城市的房价比较高,这也是一个事实。租售比也是一个很重要的指标。刚才我说深圳河对岸那个城市年轻人有点不满,其实就是看了这个指标。

  首置刚需首付收入比,这在香港叫“上车盘”,就是你开始要“上车”,大概需要多少资金。这个我们用的一个统计指标叫做首置首付收入比,两居或者80平米以下套均总价×首套最低首付比例/城市的人均可支配收入,这样大概做一个匡算。

  居民的杠杆率虽然有一个比较快的上升,但是大致上处于中间的水平,在发达国家里对比,总体还不算太高,但是跟发展中国家比,我们已经不低了。

  杠杆上升的势头比较快。我把2008-2018年叫做金融化时期,在这个时期债务余额的增加达到了42万亿,杠杆率的增加为35.6%。所以我们从未来来看城市化的新趋势,放在全球来看,中国目前的城市化率其实还是在中间,刚刚超越世界的城市化的平均水平,接近60%。所以无论哪个权威机构的预测来看,都对未来一段时间中国的城镇化还有增长空间这一点是没有大的分歧的。

  只是这个城镇化提升的不同的模式和持续的时间,所以大致上来看,同国际做对比,我们现在处于一个快速城镇化的后半段,我们把世界主要的经济体走过的城镇化的路线画了一个大致的示意图,我们处于快速城镇化的后半段,速度有所减缓,但实际上还属于有比较明显的提升空间。

  每年的城镇化率从主要的经济体和国家做对比,跟那些发达经济体比,我们还处于比较高的水平。

  中国的城市化如果分省、市、区来算,不同的地区差异非常大,有的地区的城市化率已经上升到了80%多,接近90%,有的才40%多,这也是一个典型的大经济体在城镇化内部推进的分化和差异。

  目前按照三种模式做的测算,中国的城市化2030年可能是一个分水岭,根据联合国的预测,我们按照欧美走过的城市化的路线做一个预测,按照拉美的城市化的模式做另外一个预测,把这三个预测的均值画在一条线上,我们得出这条线年这个时期,这三种模式算出来的轨迹基本是一致的。

  但是在2030年之后,我们发现这三种模式出现了分化,有所谓的欧美模式,主要就是城市新增的流入人口被城市化所吸纳,被它的社保、教育、医疗所吸纳,但它的城镇化的速度可能会有所减缓,但是整个人均GDP会有明显提升,财富效应提升。

  而所谓拉美模式,就是大家在巴西在海边看到这种贫民窟,我去看那个贫民窟,我要停车,导游都不敢让停,说万一哪个地方放个冷枪很麻烦。这种地方继续快速城市化,城市很难吸纳,形成社会的分裂。中间一条是联合国模式,从这三种模式来看,至少这10年期间,得出的结果是一致的。

  从中国城市化的走势来看,伴随着城市化路线、方式的变化,我们看到在不同时期重点不一样。2000年到2010年这10年,我们看到流入人口增量,按照大中小不同的圆球来做对比,大的圆球分布的,我们把它叫500万人口增量的,画下来基本上可以看到大致方向,孔雀东南飞、一江春水向东流,主要向东南沿海聚集。

  在2017-2018年我们看到人员在回流,反映到城市化上来说,我们用一个词语叫做“东边日出西边雨”,人口的流入不全部流入东部沿海城市,中部地区的一些城市也会有人口流入,这样就形成几大城市群的格局。如果把刚才的联合国模式、拉美模式和欧美模式再做一个对比,结合我们目前的城镇化来做一个趋势的推测,可能这种以城市群、以城市集群模式来吸引人口流入的特色,这种趋势会更明显。

  我们通过一些城市化的研究来看,按照30万以上人口城市的人口流动格局,在未来这段时间会呈现出一个东西梯度,原来的分化向多中心发展的格局。所以这10年从60%左右提高到70%到72%的阶段,我们城镇人口有可能会增加差不多2亿。

  我们看到联合国的预测、欧美的预测和拉美的预测,分歧很大,最乐观和最不乐观的分野比较大。在比较乐观的情况下,大致认为会增加1.9亿到2亿。我们现在的城市化的状况是一个有一定规模的大城市,然后加上不同的小城市,但是这个大中小城市的格局可以看到,我们的大城市、特大城市的发育,和其它的发达国家比,实际是不足的。

  所以未来可能小城镇会保持比较平稳的状况,然后大城市会有持续的人口占比的上升,或者说小城平稳、大城发育的特征。而且从增量来看,根据我们课题组的模拟测算,从趋势来看,可能主要集中在一些主要的城市群和它的核心城市,人口增量前20的城市大概就如这个表所示。

  从城市群为主要载体的城市化阶段,主要的核心城市群引领,然后逐步形成一个新的城市群的结构。所以这10年是中国的城镇化模式、城镇化结构开始出现调整的大背景。

  而且从趋势来看,也不是说城镇化率越高的国家就越富裕,城镇化到一定阶段之后,它是否会带动财富的积累,还要看它的城镇化的路径,所以我们对比了两种模式,我们说欧美模式和拉美模式,其实背后的差异就是城市的吸纳能力,城市是否能够包容式地把这一部分流入的人群,成为这个城市的积极的增长的推动力量。

  如果把全国的城市化率、区域的差异再做一个大致的推演,按照这个模式做一个测算,我们看到区域分化的特点会继续存在,呈现出一个梯次发展的趋势,在这个过程中,核心城市会成为城市群发展的中心带动力量,以城市群为载体,在推动中国的城镇化继续有一定提升,在快速城镇化的后续阶段,还会有一定的增长空间。

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