易宪容:为何楼市调控政策都成了饥饿营销政策?

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易宪容:为何楼市调控政策都成了饥饿营销政策?
* 来源 :http://www.225446.net * 作者 : * 发表时间 : 2019-10-05 04:03

  今期六肖必中特。有研究机构统计,今年是国内各城市出台房地产调控政策最多的一年。中原地产研究中心的统计数据显示,2019年1-8月,全国房地产调控政策高达367次!相比2018年1-8月份的315次上涨了17%。

  有研究机构统计,今年是国内各城市出台房地产调控政策最多的一年。中原地产研究中心的统计数据显示,2019年1-8月,全国房地产调控政策高达367次!相比2018年1-8月份的315次上涨了17%。累计次数刷新了房地产调控记录。而仅仅8月份的房地产调控政策,就多达60次。

  有媒体报道,随着各地方大量出台各种房地产调控政策,国内房地产市场受到各种购买政策影响、受到信贷政策收紧的影响,受到中国经济放缓的影响,国内房地产市场已经出现的寒冬。比如,今年上半年出现219家中小房地产企业破产。与此同时,国内大型房地产企业也开始裁员。比如,截至今年6月底,碧桂园员工总数比2018年底的13.14万人降至11.66万人,减少1.5万人,降幅达11%。而正在进军电动车生产的恒大地产正职员工总数也小了3000人,扭转了近3年快速扩张的态势。万科房地产开发系统员工也减少近600人。有媒体就根据这样的情况说房地产进入了寒冬。其实,这些都是表面现象,根本上就没有看到实现市场发生了什么。

  但是,只要从实际房地产生产的情况,住房的销售情况及价格上涨的情况来看,要说国内房地产市场出现寒冬估计还是遥远的事情,只要国内房地产的价格不向下调整,只要国内房地产市场价格不回归理性,并国内房地产市场价格上涨预期逆转,国内房地产市场是不可能进入寒冬的。

  从现实的市场来看,当前国内各城市的房地产形势都处于十分火爆场面。比如,我在北京居住的地铁5号线北站附近,该片地区房地产开发已经沉寂近十年,从去年开始,这个地区的房地产开发完全处于十分火爆态势下。比如理想国、翡萃公园、金辰府等(这些楼盘一个就几十栋,价格就是每平方米4-5万)大楼盘都火热的建设中。再到青岛,这种情况也是一样,我居住区周边的几个大楼盘(20多层的高楼,每个楼盘都有十几栋)也正在火热的建设中。有一个楼盘在不到一年时间里,十几栋楼盘拔地而起。可以说,这种情况在青岛到处都是,不少楼盘都在火爆销售。在中国一线城市、二线城市是这样,三线四线城市更是有过之而无不及。因为,就目前中国的住房制度及土地制度来说,只要房价在上涨,住房有需求,政府及房地产开发商就能够提供无限的住房供给。要建设多少住房,地方政府就能够提供多少建设住房的土地,房地产开发商就能够建多少住房。

  从国家统计局公布的1-7月中国房地产市场的数据来看,前7个月住房的销售面积同比是下降0.1%,但这只是东部地区的住房销售面积下降,只是一线城市的住房销售面积下降,但对中西部地方来说,对三四线城市来说,住房销售面积还是出现快速增长,其幅度也在10%以上。同时,住房销售金额同比则增长9%以上。而且中西部地方更是增长近20%。也就是说,从整体的情况来看,全国的住房销售面积同比是有些许下降(这是在创历史最高记录的基础些许下降),但是国内各城市的房价基本上都在上涨。

  从国家统计局最近公布的全国70个大中城市的房价变化情况来看,尽管政府职能部门一直在说什么,这些城市的房价涨幅在缩小,但这种房价涨幅在缩小同样是让全国70个大中城市90%以上的房价还在上涨。这70个城市中的绝大多数城市房价上涨持续了55个月了。最近,胡润研究院发布的《胡润2019上半年全球房价指数》显示,中国28个城市进入全球房价涨幅最高前50个城市,比2018年同期增加17个城市。其中,西安领跑国内房地产市场的价格涨幅。在过去一年里西安的房价涨幅达19.3%,过去三年累计涨幅超过45%。国内的房地产市场价格如此快速上涨,房地产市场岂能进入寒冬。而房价上涨则是国内房地产市场长盛不衰的关键所在。

  尽管今年房地产调控政策出台得最多,不少媒体也认为这些调控都在不断地加码,但是可以看到是,哪一个城市出台的调整政策多,哪一个城市的住房销售一定会更为火爆,房价上涨更快,住房的供给会增加更多。可以说,这些城市的出台的房地产调控政策基本上成了该城市房地产饥饿营销的政策。因为,这些房地产调控政策基本上都无所不用其极的行政性的调控手段。而行政性的房地产调控政策,而不是用经济杠杆,也就意味着地方政府的房地产调控都装模作样,都是为刺激房价上涨。在这种情况下,国内房地产市场岂能进入寒冬呢?我们只要进入各城市现实的房地产市场看看,看看各城市房地产市场火热的场面,国内房地产市场岂能会进入寒冬呢?

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