说法时间丨房地产中介服务中的法律问题

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说法时间丨房地产中介服务中的法律问题
* 来源 :http://www.225446.net * 作者 : * 发表时间 : 2019-10-29 04:40

  买房、卖房,少不了要找房屋中介。一般观念,一旦房屋买卖合同签了、交易成功了,买卖双方支付中介费理所当然、天经地义。但是真是这么回事吗?如果合同签得不好,中介费也有可能拿不到。这又是怎么回事呢?2019年8月30日,由丽水市司法局冠名播出的第33期“说法时间”栏目邀请到了浙江丽阳律师事务所邱剑凤律师,和大家聊聊关于房地产中介服务中的法律问题。

  买方李先生和卖方黄女士在星光灿烂房屋中介的促成下签订了房屋买卖合同。合同主要约定了买卖双方的权利义务关系,约定买卖双方各按照合同价款的1%向房屋中介支付居间报酬,同时约定合同自买卖双方签字之日起生效。后星光灿烂房屋中介因买方李先生拒不支付居间报酬将其诉至法院。法院经审理认为,原、被告之间不成立居间合同关系,判决驳回原告星光灿烂房屋中介的诉讼请求。

  2019年初,华侨李先生回国,想买套房将来回国养老。经朋友介绍,来到星光灿烂房屋中介机构查看房源信息,一眼相中了房东黄女士的房子。星光灿烂房屋中介告诉李先生,这套房屋总价款150万元,支付50万元首付款后立即办理过户手续,剩余100万元房款在过户后由房屋中介协助办理银行贷款后支付,此外无须承担任何其他费用,中介费黄女士自会承担。李先生买房心切,加上是朋友介绍,未加仔细审阅就签订了房屋买卖合同。

  办理过户登记手续时,不动产登记中心告知黄女士其需要先补办出让土地改变用途手续、缴纳土地出让金10万元并办理不动产权证以后才能过户。黄女士当场表示这笔费用按合同约定应当由李先生承担。李先生这才请人帮他仔细审查合同,发现合同不仅约定买方除支付房款还应当承担过户产生的契税、营业税等各项税费,甚至原本打印字体约定“土地出让金由卖方承担”也被房屋中介经办人员手写修改成“土地出让金由买方承担”。无奈,李先生以房东黄女士名义支付了10万元土地出让金,然后办理了过户登记手续。贷款期间,房屋中介以华侨李先生未按合同约定支付中介费为由拒绝协助办理,李先生只好自行办理贷款。

  星光灿烂房屋中介多次向李先生催收居间报酬未果,诉至人民法院请求判决李先生按房屋买卖合同价款的1%支付居间报酬15000元并支付资金占用利息。

  法院认为:原告房屋中介公司诉称其与被告李先生形成居间合同法律关系,对此依法负有举证责任。原告房屋中介公司主张,被告李先生与案外人黄女士签订的《房屋买卖合同》已经包含了其与李先生之间形成的居间合同法律关系,其系该合同的当事人之一,且该合同约定由李先生按买卖合同价款的1%向其支付中介服务费即居间人报酬。《房屋买卖合同》第十三条约定“本合同一式三份,甲、乙、中介各持一份,经甲乙双方签字后生效”,说明原告房屋中介公司不是该合同的当事人之一,故该合同不能证明原告与被告之间已形成居间合同法律关系,并约定按买卖合同价款的1%支付居间人报酬的事实。因此,原告据此向被告主张居间费15000元及利息无事实和法律依据,法院对原告的诉讼请求不予支持。

  另外,法院特别指出一点,原告提供房屋买卖中介服务应以合法的方式获得居间人报酬,其在促成交易时向买卖双方提供的《房屋买卖合同》中,称交易双方应按交易金额的2%支付居间人报酬、买卖双方须各自承担1%系法律规定,这足使买卖双方的合同当事人产生重大误解,影响双方公平订立合同。原告为获取不当的居间人报酬采取上述方式,有违诚实信用原则。

  1.《中华人民共和国民法总则》 第一百四十三条 具备下列条件的民事法律行为有效:(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。

  第五十四条 【可撤销合同】下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。

  一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

  第四百二十四条 【定义】居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。

  一、这个案子的判决结果,说实在话,有点出乎我们的意料。我们看到李先生和黄女士确实在房屋中介公司的促成下签订了《房屋买卖合同》,完成了房屋买卖交易行为,为什么还会说房屋中介公司和李先生之间的居间合同关系不成立呢?意思是说,以后中介费都不要买方来付,要卖方来付吗?

  是的,乍一看确实出人意料。我们一般人可能都会这么理解,觉得我是在房屋中介这里签的买卖合同,我当然要付中介费。中介费,到底谁来付?买方还是卖方,解决这个问题,首先大家要了解什么是居间法律关系。我国《合同法》第424条规定,“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。”从这里我们可以看到,居间人的整个活动都是以促成委托人与第三人订立合同为目的展开的。这里的居间报酬呢,大家可以理解为中介费哈。居间人最关心的居间报酬按照“谁委托,谁付费”原则,应该要向委托人收而不是向第三人收。在房屋中介促成的房屋买卖中,可以是买卖双方都与房屋中介发生居间合同关系,那么双方都要付费;也可以只有一方与房屋中介发生居间合同关系,那就只要一方付费就行了。具体情况要具体分析。

  那具体到刚刚我们分享的这个案例,争议焦点在于李先生和房屋中介双方是否就成立居间合同关系达成了真实的、一致的意思表示。

  本案中,核心证据只有一份合同。合同标题为房屋买卖合同,合同内容是买卖双方的权利义务关系,合同生效条件是买卖双方签字,合同当事人是买卖双方,房屋中介在合同中虽有签章但只充当了见证人的角色。被告李先生抗辩称房屋中介未与其就居间服务达成一致意思表示,未与其订立书面合同,房屋中介也未向其依法提供包括充分披露房源信息、提醒注意买卖合同有关条款、协助办理贷款等房产经纪服务。李先生甚至提出,房屋中介存在恶意隐瞒房源信息、篡改房屋买卖合同行为,导致李先生在约定房款之外损失了10万元土地出让金等,即便双方成立居间合同关系,李先生也有权拒绝支付居间报酬并要求房屋中介承担损害赔偿责任。那最后,结合现有证据,综合双方陈述,法院认为原告仅据房屋买卖合同中载明的居间报酬条款主张与李先生成立居间合同关系依据不足,驳回了房屋中介的诉请。

  二、那么,这个案例的判决结果是不是告诉我们不能在房屋买卖合同中订立居间合同条款呢?

  在同一个合同里面同时解决房屋买卖合同和居间合同两个法律关系,其实是没有法律障碍的。现在的房屋中介市场也确实存在着大量将居间条款直接写入买卖合同的情形,我们认为这在提高交易效率以及避免中介方利用信息不对称谋取非法利益、避免买卖双方私下成交损害中介方利益方面都能起到很好的作用。但同时,我们也注意到,大部分房屋中介提供的房屋买卖合同模板在居间条款约定方面形式和内容都有所欠缺,容易引发争议。

  如果又要提高效率,又要保障安全,我认为有必要采取适当的措施。很简单,但是很多房屋中介会忽视。1.合同的标题不要用房屋买卖合同,而用房屋居间买卖合同。2.合同首部表明有三方当事人,甲方系卖方,乙方是买方,丙方是居间方。3.合同的前言部分写明“受甲乙双方委托,丙方为其提供房屋买卖居间服务”。4.合同的正文里写明甲乙丙三方的权利义务关系、违约责任条款。这部分除了写明买卖双方的权利义务,作为房屋中介就要特别注意写明居间服务包含哪些内容以及居间报酬的计算标准、承担主体还有支付方式。5.合同生效条件约定为甲乙丙三方签字盖章生效。6.最后落款当然得是甲乙丙三方。这么一来,看上去合同只有一份,但从头到尾都体现着两个法律关系的存在,居间合同履行的争议就会少很多。

  三、意思我明白了,其实是居间合同条款约定在房屋买卖合同里不存在法律障碍,但是你这个合同一定得规规矩矩写好了才行。

  那您刚刚提到法院的判决里特别提到一点,说是房屋买卖合同里的居间报酬条款足使买卖双方的合同当事人产生重大误解,影响双方公平订立合同。这又是怎么回事呢?

  其实不光是我们聊的这个案例,我看到很多房屋中介的居间报酬条款都是这么写的,“本合同的成立,根据居间人管理法有关规定,甲乙双方共同支付中介服务费(按成交价百分之贰计算),甲方支付百分之壹,乙方支付百分之壹”。一般大众正常来讲,对这个条款会怎么理解呢?大众会理解为,按照居间人管理法的有关规定,房屋买卖中介服务费就是要买卖双方分别按照成交价的百分之一支付给中介。

  但是首先,我们国家目前还没有所谓的“居间人管理法”,对居间人、居间服务、居间报酬的规范散见于《合同法》还有一些部门规章、地方行政规范性文件当中。其次,《合同法》也好,部门规章、地方行政规范性文件也好,都没有明文规定中介服务费由买卖双方分别按照成交价的百分之一进行支付,而仅仅是规定“具体收费标准,由委托和受托双方根据服务内容、服务成本、服务质量、服务要求及市场供求状况等因素协商确定,并在服务合同、协议中明确。”。所以法院特别指出,刚刚讲到的合同条款,是足以使买卖双方的合同当事人产生重大误解,影响双方公平订立合同的。而作为提供房屋买卖合同模板的房屋中介,采取这种方式获取居间报酬有违诚实信用原则。所以,“根据居间人管理法有关规定”最好修改为“经各方协商确定”。

  前面说到,有关居间人、居间服务、居间报酬的规范散见于《合同法》还有一些部门规章、地方行政规范性文件当中。如果听众朋友们当中有从事房屋中介职业的,建议关注《合同法》中关于居间合同的规定,重点关注住房城乡建设部等部门发布的《房地产经纪管理办法》《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》等相关规定。一方面,房地产中介机构按照规定要怎么做?我简要总结介绍上述规定提出的要求,1.接受业务委托时,要与委托人签订书面房地产中介服务合同。2.要加强房源信息尽职调查。对外发布房源信息前,应当核对房屋产权信息和委托人身份证明等材料,要向委托人详细说明房屋状况。3.对外发布的房源信息内容要线.中介服务费由当事人依据服务内容、服务成本、服务质量和市场供求状况协商确定,不能实施违反《价格法》、《反垄断法》规定的价格违法行为。5.提供住房贷款代办服务的,应当由委托人自主选择金融机构,不得捆绑服务,不得向金融机构收取或变相收取返佣等。6.协助房地产下一当事人办理涉税事项时,应当如实告知税收规定和优惠政策,协助交易当事人依法诚信纳税。另一方面,房屋中介机构哪些行为按照规定是不能做的呢?我们丽水市2018年的时候开始在全市开展打击侵害群中利益违法违规行为、治理房地产市场乱象专项行动,严厉打击房地产“黑中介”违法违规行为,重点查处下面这些情形,那房屋中介机构从业人员要注意了不能做这些事情:1.采取威胁、恐吓等暴力手段驱逐承租人,恶意克扣保证金和预定金。2.为不符合交易条件的房屋提供经纪服务,或者对购房人隐瞒抵押、查封等限制房屋交易的信息。3.为客户就同一房屋签订不同交易价款的“阴阳合同”提供便利,非法规避房屋交易税费。4.非法侵占或者挪用客户交易资金。5.强制提供代办服务、担保服务,或者以捆绑服务方式乱收费。6.与投机炒房团伙串通,谋取不正当利益。7.唆使、协助购房人伪造社保、纳税、婚姻、户籍等证明规避限购限贷等房地产调控政策。

  1.对于星光灿烂等房地产中介来说,规范执业行为,2018谜语解一肖中特。不仅仅是保障交易安全和市场秩序,更重要的是保障自身合法权利和防范不必要的风险。

  2.对于李先生等人来说,认真对待合同签订行为。签订合同前,务必详细阅读合同中各个条款、充分理解其中含义,预防合同纠纷。

  3.对于广大的听众朋友来说,多学法律知识,就当防身术用了。遇到法律问题,及时咨询身边的律师朋友或者拨打丽水市公共法律服务热线进行咨询。

  我是云南大学民族学与社会学学院教授龙晓燕,关于泰国的民族历史和文化,问吧!

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